Due recenti interventi di giurisprudenza e prassi hanno interessato il tema del trattamento ai fini Iva delle caparre previste nei contratti preliminari di compravendita immobiliare.

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 17868/2021, ha disposto su un caso in cui l’Agenzia delle entrate aveva contestato a una società la mancata emissione delle fatture e il mancato versamento dell’Iva sugli importi incassati dai promissari acquirenti in forza di contratti preliminari di vendita di immobili, atteso che i suddetti importi, qualificati come caparre confirmatorie, dovevano essere considerati quali acconti o anticipazioni dei corrispettivi pattuiti e, quindi, soggetti a fatturazione.

La Commissione Regionale, considerato che i pagamenti erano stati effettuati in data certa alla data di stipula dei contratti preliminari e regolarmente registrati in contabilità a titolo di caparra confirmatoria, come previsto dal contratto, aveva dato ragione al contribuente.

La Cassazione, con la citata sentenza, ha stabilito che, attesa la pluralità di funzioni che la corresponsione della caparra può assumere, la corretta individuazione della natura dell’importo versato a titolo di caparra richiede una attività di accertamento della effettiva volontà delle parti; qualora la stessa indichi che la caparra sia imputata sul prezzo dei beni, andando ad incidere sulla relativa base imponibile e ad integrare il presupposto impositivo dell'imposta, la stessa deve essere assoggettata ad Iva.

L’Agenzia delle Entrate con Risposta agli interpelli del 4 marzo 2022, n. 95, ha trattato il caso in cui una società (Alfa) ha sottoscritto con la società Beta un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile versando la somma di euro 70.000 a titolo di caparra confirmatoria (fuori campo Iva), con obbligo di versare la residua parte di prezzo di euro 95.000 al momento della sottoscrizione del rogito. In seguito, la società Alfa ha ceduto, a titolo gratuito, alla società Delta il predetto contratto preliminare di compravendita, prevedendo unicamente il rimborso parziale di euro 50.000 della caparra confirmatoria a suo tempo versata dalla Alfa.

L’Agenzia delle Entrate ritiene che il versamento di 50.000 euro non possa configurarsi come una restituzione parziale della caparra confirmatoria a suo tempo versata per euro 70.000 dalla Alfa alla Beta, ma costituisca un corrispettivo rilevante ai fini Iva.

L’operazione viene equiparata ad una cessione di contratto, e, come tale, a una prestazione di servizi rilevante ai fini Iva.