Si premette che, in relazione ai trasferimenti immobiliari, l'art. 10, D.Lgs. 14/3/2011, n. 23, a partire dall’1/1/2014, ha soppresso tutte le agevolazioni e tutte le esenzioni di natura tributaria sugli atti a titolo oneroso. Tale disposizione ha, peraltro, introdotto, a decorrere dalla suddetta data, rilevanti novità nel regime impositivo applicabile, ai fini delle imposte indirette, agli atti, a titolo oneroso, traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari. In particolare, l'art. 10, co. 4, D.Lgs. 23/2011, come modificato dalla Legge di Stabilità 2014 (L. 147/2013), ha previsto la soppressione di tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali, che riguardino gli atti assoggettati all'imposta, ad eccezione delle agevolazioni previste per la piccola proprietà contadina.

In tale contesto si inserisce il Consiglio nazionale del Notariato, con lo Studio tributario 248-2014/T, pubblicato il 7/5/2014, che analizza l'inquadramento del regime fiscale relativo agli atti di cessione gratuita di aree al Comune; lo studio del Notariato, che parte dalla definizione dell'esatta natura giuridica di un atto di cessione cd. "gratuita" di aree al Comune, effettuata a scomputo degli oneri di urbanizzazione o in esecuzione di convenzione di lottizzazione, si pone subito la problematica se si tratti di un atto "essenzialmente" gratuito o meno. Sul caso il Notariato perviene alla pacifica conclusione che l'atto in questione non possa essere considerato a titolo oneroso; ciò poiché l'ente cessionario non esegue alcuna prestazione suscettibile di valutazione economica, "tanto meno posta su di un piano di sinallagmaticità/corrispettività con la cessione". Come accade, in qualsiasi atto a titolo gratuito, solo il cedente subisce un decremento patrimoniale determinato dalla cessione delle aree/opere a favore del Comune. Dunque le parti (cedente e cessionaria) si limitano a porre in essere un "segmento negoziale" neutro.

Peraltro, l'Agenzia delle Entrate, con la C.M. 21/2/2014, 2/E, ha evidenziato che le agevolazioni, di cui all'art. 32, D.P.R. 601/1973 (registro in misura fissa ed esenzione da ipo-catastali), non sono più applicabili ai trasferimenti a titolo oneroso, per effetto dell'entrata in vigore delle disposizioni, di cui all'art. 10, D.Lgs. 23/2011. Dunque, per il Notariato, la cessione di un'area (spesso aree destinate a parcheggio) a scomputo degli oneri di urbanizzazione costituisce un atto "essenzialmente" a titolo gratuito. Ciò è dimostrato prima dalla Corte di Cassazione, con la Sentenza 1366/1999, che ritiene la convenzione di lottizzazione una fattispecie contrattuale di natura pubblicistica finalizzata a realizzare gli scopi istituzionali dell'ente, indi dalla dottrina, che ritiene la convenzione di lottizzazione un contratto non a prestazioni corrispettive ed, infine, dalla normativa (art. 28, L. 1150/1942) che, appunto, definisce la detta cessione come "gratuita". Come rileva il Notariato, né può indurre a valutazioni diverse il timore di considerare altrimenti la cessione in questione come "negozio astratto". Risulta evidente che la causa del negozio traslativo non è il mero trasferimento in sé ma il trasferimento stesso (senza oneri per l'ente) collegato con un obbligo di legge o con un obbligo risalente ad una convenzione di lottizzazione. Per di più, come ha ribadito la Corte Suprema, il fatto che la cessione ne costituisca un adempimento e rappresenti un "accordo endoprocedimentale" strettamente funzionale al contenuto del provvedimento amministrativo, non inficia la natura gratuita del trasferimento, soprattutto se tale gratuità viene collocata alla sfera giuridica dell'ente beneficiario. Infatti, come sopra accennato, è stato lo stesso Legislatore, con l'art. 28, L. 1150/1942 (nel testo introdotto dalla L. 765/1967) a definire la cessione come gratuita. Peraltro, la stessa Amministrazione finanziaria ha riconosciuto più volte che la cessione gratuita di aree costituisce una modalità alternativa all'assolvimento dell'obbligo di pagamento degli oneri di urbanizzazione, che non rientrano nel campo di applicazione dell'Iva poiché "il rapporto che si pone in essere tra il Comune e il destinatario della concessione non ha natura sinallagmatica”.

Alla luce di tutto quanto esposto, per il Notariato restano applicabili, ai fini del trattamento tributario, le esenzioni per gli atti a titolo gratuito (art. 32, D.P.R. 601/1973), poiché resta fuori la disciplina riguardante l'imposta sulle donazioni e successioni, nonostante l'intervento avutosi con il D.L. 262/2006, dovendosi, invece, applicare il principio giurisprudenziale (Cass. 5223/2008 e 14179/2007) secondo cui, tra due regole, deve essere applicata quella che "evidenzia una maggiore aderenza alle caratteristiche dell'operazione in esecuzione".  Quindi gli atti di cessione gratuita di aree e di opere di urbanizzazione a favore di un Comune che in cambio non richiede al cedente alcun onere di urbanizzazione, oppure in esecuzione di convenzioni di lottizzazione, sono soggetti all'imposta di registro in misura fissa, sono esenti dalle imposte ipotecarie e catastalie sono fuori campo IVA