La Corte di Cassazione con due sentenze, la n.18213 e la n.18214, entrambe pubblicate il 17/9/2015 ha definitivamente chiarito che qualsiasi pattuizione diretta ad imporre un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato è colpita da nullità, con la possibilità per il conduttore di richiedere la restituzione di tutte le maggiori somme versate.

E’ dunque nullo ogni patto con cui, a latere del contratto registrato con una certa misura del canone annuo, le parti si sono invece accordate per un corrispettivo maggiore.

Il conduttore ha diritto a chiedere la restituzione delle maggiori somme versate rispetto al minor canone fittiziamente previsto nel contratto registrato, in qualsiasi momento di durata del rapporto di locazione e comunque entro sei mesi successivi all’effettivo rilascio dell’immobile locato, potendo in tal modo recuperare tutto quanto indebitamente da lui corrisposto senza limiti di prescrizione.

E’ inoltre confermata la nullità assoluta della cosiddetta “locazione di fatto”, ovvero quella stipulata in forma verbale. In tal caso, se vuole evitare la situazione derivante dall’occupazione di un immobile senza titolo, il conduttore deve immediatamente ricorrere per via giudiziaria, per fare accertare l’esistenza del contratto e  ricondurlo agli schemi previsti dalla legge,.

In caso di locazioni “in nero”, in tutto o in parte, devono poi essere considerate le conseguenti sanzioni. In caso di omessa o infedele indicazione dei redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo (purché non effettuate nell’esercizio di imprese, arti o professioni), si applicano sanzioni in misura raddoppiata (quindi fino a un massimo dal 240% al 480%,) e non si ha diritto ad alcuna riduzione della penalità. La riforma del sistema sanzionatorio ha confermato il raddoppio per le irregolarità riguardanti i canoni di locazione di immobili abitativi. Per le violazioni  di piccola entità, ossia quando la maggiore imposta o il minor credito accertati sono complessivamente inferiori al 3% del dichiarato e comunque inferiori a 30mila euro, può applicarsi la riduzione ad un terzo della sanzione.