Abbiamo trattato del rent to buy , una fattispecie contrattuale che sta avendo una notevole diffusione, nelle nostre circolari n. 55 dell’1/9/2014 e n. 61 del 18/9/2014; in particolare, in quest’ultima circolare si è trattato dell’ambito giuridico dell’istituto, così come normato dal D.L. 133/2014 (c.d. “Sblocca Italia”), entrato in vigore il 12/9/2014.

Vista l’assoluta novità, la dottrina sta sviluppando le proprie considerazioni sulla fattispecie, osservando come il rent to buy si configuri come una fattispecie contrattuale nuova, autonoma rispetto al semplice contratto di locazione immobiliare, uno schema contrattuale a sé stante e quindi caratterizzato da norme specifiche.

L’osservazione che il rent to buy non sia una locazione, ma un contratto diverso è assai importante perché non dovrebbero rendersi applicabili, in particolare, le norme vincolistiche dettate dalla legge 392/1978 e dalla legge 431/1998.

Ne conseguirebbe, ad esempio, che il contratto di rent to buy è completamente svincolato dalla disciplina della durata minima dei contratti, del loro automatico rinnovo, della disdetta per impedirne il rinnovo.

Anche i rapporti tra concedente e conduttore non trovano fonte nella legislazione in tema di locazione, ma direttamente dall’articolo 23 del Dl 133/2014, il quale li disciplina facendo richiamo alle norme dell’usufrutto.

In particolare, viene disposto che:

1. il conduttore, prima di prendere possesso del bene debba fare l’inventario e dare una cauzione al concedente (a meno di diversa pattuizione tra le parti);
2. le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria del bene concesso in godimento sono a carico del conduttore;
3. sono pure a carico del conduttore le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento dei suoi obblighi di ordinaria manutenzione;
4. le riparazioni sono a carico del proprietario; peraltro, il conduttore deve corrispondere al proprietario l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie;
5. se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà del conduttore di farle eseguire a proprie spese, che gli devono poi essere rimborsate

Si segnala poi che, al fine della sua trascrizione nei Registri immobiliari (si vede la nostra citata circolare n. 61 del 18/9/2014), il contratto deve necessariamente essere stipulato per atto notarile, ponendo particolare attenzione ai connessi profili fiscali relativi alle imposte di registro e ipocatastali.