Lo schema di Legge di Stabilità 2016 prevede che tra il 1° gennaio e il 30 settembre 2016, le società (Snc, Sas, Srl, Spa e Sapa, anche in liquidazione) potranno assegnare o cedere ai soci gli immobili e i beni mobili registrati, beneficiando di sconti fiscali sulle imposte dirette e indirette. Gli stessi incentivi potranno essere utilizzati anche per le trasformazioni di società commerciali in società semplice ammesse solo per le società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei beni agevolati.

I beni agevolati che possono beneficare della nuova estromissione dal regime di impresa sono tutti gli immobili (terreni o fabbricati), diversi da quelli strumentali per destinazione, oltre che i beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati come beni strumentali nell’attività propria dell’impresa, come, ad esempio, le autovetture delle imprese che effettuano noleggi e quelle utilizzate per la formazione dalle scuole guida.

Sono quindi interessati:

- gli immobili strumentali per natura (categorie catastali B, C, D, E e A/10), a patto che siano concessi in locazione, comodato, o, comunque, non direttamente utilizzati dall’impresa.

- gli immobili merce;

- le abitazioni o i terreni (edificabili o meno), a patto che non siano utilizzati direttamente per l’esercizio dell’attività.

Tutte queste caratteristiche dei beni da assegnare o da cedere, debbono essere verificate nel momento dell’assegnazione, a prescindere dalla data di acquisizione al patrimonio della società, quindi, si potrà assegnare o cedere un immobile (o un bene mobile registrato), che attualmente è strumentale per destinazione, ma che non verrà utilizzato direttamente, prima dell’atto di assegnazione.

Sulla plusvalenza derivante dalla cessione ai soci degli immobili e dei beni mobili registrati ovvero su quella latente che emerge dalla loro assegnazione ai soci o dalla trasformazione in società semplice, al posto delle consuete imposte sui redditi (Ires e Irpef) e dell’Irap, la norma agevolativa prevede il pagamento con l’F24 di un’imposta sostitutiva dell’8% (10,5% per le società non operative in almeno due dei tre periodi di imposta precedenti). Essa si calcola sulla differenza tra il valore normale dei beni e il loro costo fiscalmente riconosciuto. Il 60% dell’imposta va pagata entro il 30/11/2016 e la restante parte entro il 16/11/2017, senza l'applicazione degli interessi.

Per le assegnazioni e le trasformazioni, il valore normale dei beni mobili registrati è pari a quello di mercato, determinato ai sensi dell’articolo 9, comma 3, Tuir, mentre quello degli immobili al minore tra quello di mercato e quello catastale, spesso inferiore non solo rispetto al prezzo di mercato e anche rispetto al costo fiscalmente riconosciuto, generando, così, una minusvalenza.

Per le cessioni, invece, il valore normale dei beni mobili registrati è pari al maggiore tra il corrispettivo della cessione e il valore di mercato, mentre quello degli immobili è pari al maggiore tra il corrispettivo della cessione e il minor valore tra quello di mercato e quello catastale. Sia in caso di assegnazione (ma non di cessione) che di trasformazione in società semplice, è necessario pagare un’imposta sostitutiva del 13% sulle eventuali riserve in sospensione d’imposta (ad esempio, derivanti da una rivalutazione monetaria), rispettivamente annullate o trasferite alla società semplice.

Relativamente all’eventuale Iva sull’assegnazione o sulla cessione degli immobili o dei beni mobili registrati, questa deve essere applicata nei modi ordinari e con i consueti adempimenti di fatturazione e registrazione senza alcun beneficio.

Per le assegnazioni e le cessioni ai soci degli immobili, soggette all’imposta di registro in misura proporzionale, le relative aliquote sono ridotte alla metà e le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa.