La crisi che negli ultimi anni ha colpito il settore immobiliare ha reso difficile, per le società del settore, rispettare i parametri di cui alla legge 724/1994 (normativa sulle c.d. società di comodo); di conseguenza è arduo distinguere le situazioni in cui la società rappresenta uno schermo elusivo, da quelle nelle quali il mancato raggiungimento dei livelli di operatività richiesti dalla normativa deriva dalla concreta impossibilità di ottenere una remunerazione soddisfacente dagli asset immobiliari, pur sussistendo realmente un'attività commerciale.

Sull’argomento sono quindi interessanti le seguenti considerazioni, tratte da sentenze della CTP di Milano dello scorso ottobre 2015.

- le condizioni elusive non possono riscontrarsi nel caso di capannoni a rustico, laddove il mancato realizzo dell'immobile, così come la mancata messa a reddito, dipenda da impossibilità oggettiva (sentenza n. 7882/15 del 6/10/2015);

- nel caso degli immobili inagibili, per i quali la società detentrice non provveda a lavori di ristrutturazione può ritenersi che la mancanza di ristrutturazione possa essere giustificata dal fatto di non voler gravare la società di ingenti costi che, in assenza di adeguati ricavi, possano comprometterne la continuità aziendale;

- nel caso di locazione ad un canone inferiore ai parametri di legge, la ragione economica si può ravvisare in un contratto particolarmente prolungato, che consenta alla società, a fronte di un guadagno limitato, di godere di una certezza finanziaria ed economica per un lungo periodo di tempo;

- l’esistenza di un mandato a un’agenzia immobiliare può escludere l’intento elusivo (sentenza n. 8782/15 del 29/10/2015);

- l’inesistenza di incarichi di intermediazione a soggetti terzi, in presenza di difficoltà nella vendita o locazione di immobili, non può automaticamente portare ad una presunzione di non operatività se la società è dotata di una struttura interna che possa svolgere in proprio l’attività di promozione immobiliare (sentenza n. 7882/15 del 6/10/2015).