Il D.l. 50/2017 (convertito dalla L. 96/2017) stabilisce che nel regime delle locazioni brevi (ovvero quelle di durata non superiore a 30 giorni, senza obbligo di registrazione, con possibilità di applicare la cedolare secca con aliquota del 21%) sono compresi:

• i contratti di locazione breve con fornitura di biancheria e pulizia dei locali e i contratti brevi di sublocazione, che rientrano ora tra i redditi fondiari (e non più tra i redditi diversi);
• i contratti brevi a titolo oneroso stipulati dal comodatario, per i quali l’Agenzia delle Entrate prima d’ora prevedeva che il reddito fondiario fosse comunque imputato al proprietario comodante.

Per quanto riguarda i bed & breakfast, si deve tenere conto anche della disciplina dettata a livello regionale; la Lombardia, con la legge regionale 87/2015 definisce il bed & breakfast come l’attività svolta a conduzione familiare in forma non imprenditoriale da chi, in via non continuativa, fornisce alloggio e prima colazione in 4 camere con 12 posti letto; è permessa l’erogazione di cibi e bevande confezionati, senza alcun tipo di manipolazione.

Ai fini fiscali, è esclusa la soggettività imprenditoriale nell’esercizio del B&B, quando si è in presenza di saltuarietà nelle prestazioni di servizio e assenza di mezzi organizzati; il reddito del B&B, gestito a livello familiare e senza carattere d’impresa, resterebbe nell’ambito dei redditi diversi ex articolo 67 del Tuir. Con le modifiche introdotte dalla normativa in oggetto, si è demandata a un regolamento ministeriale la possibilità di definire i parametri in base ai quali la locazione deve essere considerata attività imprenditoriale, in coerenza con le disposizioni civilistiche e fiscali, anche in base al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare.

Per ciò che concerne gli adempimenti dichiarativi con la cedolare secca, si applica l’aliquota del 21% sul canone complessivo della locazione breve. In caso contrario, per poter meglio fruire, ad esempio, delle detrazioni per la ristrutturazione dell’immobile, si dovrà dichiarare il reddito ai fini Irpef tra i redditi fondiari.