il D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 (Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza), che entrerà in vigore il prossimo 16 marzo 2019 dispone che sia i contratti preliminari, sia ogni altro contratto che sia comunque diretto al successivo acquisto da parte di una persona fisica della proprietà di un immobile per la cui costruzione sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare oppure la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità, devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

La legge attualmente vigente consente invece di stipulare questi contratti anche nella forma della scrittura privata non autenticata.

I contratti in questione, qualora venissero stipulati senza rispettare l’obbligo descritto, sarebbero affetti da nullità assoluta e insanabile, la cui azione è imprescrittibile, può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse ed è rilevabile d’ufficio.

Il D.Lgs. 14/2019 ha innovato anche la normativa relativa alla fideiussione che il costruttore deve consegnare all’acquirente per le somme versate anteriormente alla stipula del contratto definitivo e alla polizza assicurativa decennale a copertura dei danni all'edificio, prevedendo che:

• la fideiussione e la polizza assicurativa dovranno essere conformi a un modello standard che sarà previsto da decreti ministeriali;
• il contratto preliminare dovrà citare gli estremi della fideiussione rilasciata dal costruttore e l’attestazione della sua conformità al modello standard;
• il contratto definitivo sarà nullo se non sarà consegnata la polizza assicurativa;
• il contratto definitivo dovrà citare la polizza assicurativa e la sua conformità al modello standard;
• la fideiussione sarà escutibile qualora il notaio dovesse comunicare all’acquirente la mancata ricezione, in fase di predisposizione del contratto definitivo, della predetta polizza assicurativa